People | 14.03.2023
Rechtliches zum Thema Immobilien – Fragen & Antworten
STEIRERIN: Was sollte man vorab beim Kauf einer Immobilie unbedingt machen?
Anna Lindner: Unter anderem sollte Basis eines jeden bevorstehenden Immobilienkaufes eine korrekte und überschaubare Kalkulation aller jetzigen und zukünftigen Kosten sein; denn nur dann, wenn man die tatsächlichen Kosten vorab im Blick hat und eine entsprechende Kalkulation vornimmt, kann abgeschätzt werden, welcher Immobilienkauf tatsächlich dauerhaft möglich ist.
Was sollte aber gerade beim Kauf einer Wohnung vorab bedacht werden?
Mit Kauf eines Wohnungseigentumsobjektes „kauft“ man nicht nur eine Wohnung, sondern wird auch automatisch Teil einer Wohnungseigentumsgemeinschaft. Vor allem bei Wohnungseigentumsobjekten gibt es daher viele Punkte wie Benützungsregelungen, die Höhe der Rücklage sowie den Wohnungseigentumsvertrag selbst zu prüfen.
Was meinen Sie mit jetzigen und zukünftigen Kosten?
Die meisten Kosten beim Immobilienkauf fallen rund um die Vertragsunterzeichnung an. Neben der Kaufpreiszahlung müssen eben auch die Nebenkosten bedacht werden. Manche Nebenkosten sind unvermeidbar, andere hingegen können optimiert werden. Jedenfalls sollten für die Abdeckung der Nebenkosten rund 10 bis 15 % vom Kaufpreis zusätzlich eingerechnet werden.
Stimmt es, dass zahlreiche Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt nicht allein beschlossen werden können?
Genau. Möchte ein Wohnungseigentümer Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt vornehmen, so ist zunächst zu unterscheiden, ob es sich hierbei um genehmigungsfreie oder genehmigungspflichtige Veränderungen handelt. Zustimmungspflichtig sind u. a. die Anbringung einer Markise an der Außenfassade, die Anbringung eines Klimagerätes an der Fassade, der Anbau eines Balkons, das Aufstellen eines Schuhregales im Gangbereich, aber auch die Zusammenlegung zweier Wohnungen.
Welche Nebenkosten können beim Kauf entstehen?
Der Käufer hat zum Beispiel jedenfalls die Grunderwerbsteuer zu zahlen, die grundsätzlich 3,5 % vom Kaufpreis beträgt. Für die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch ist eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises zu entrichten. Sollte das Kaufobjekt durch eine Hypothek belastet werden, fallen nochmals 1,2 % vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an. Hinzu kommt die gerichtliche Pauschalgebühr für die Verbücherung, welche tarifmäßig bestimmt ist.
Ist der Kauf einer Immobilie ohne rechtliche Unterstützung überhaupt möglich?
Ein Rechtsanwalt ist in der Beratung und Abwicklung von Immobiliengeschäften eine kaum mehr wegzudenkende Komponente und ich würde sagen: Nein. Es empfiehlt sich, auf rechtliche Unterstützung beim Kauf einer Immobilie zu setzen. Die eingesetzten Summen sind ja meist nicht gerade gering. Da ist Vorsicht besser als Nachsicht.
Mit welchen Kosten muss man für die Vertragserrichtung bei einem Rechtsanwalt rechnen?
Die Höhe der Rechtsanwaltskosten betragen grundsätzlich ungefähr 1 bis 3 % des Kaufpreises. Darüber hinaus besteht aber die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren. Für die Eintragung des Eigentumsrechts ist es aber auch notwendig, dass die Unterschriften auf der Vertragsurkunde notariell beglaubigt sind, wofür der Notar gesondert Kosten in Rechnung stellt, welche sich nach dem Kammertarif richten.
Was wird in einem Kaufvertrag genau geregelt?
Gegenstand eines Kaufvertrages sind unter anderem Kaufgegenstand und Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Kaufpreis und Nebenkosten, die Übernahme von Lasten und die treuhändische Abwicklung sowie die Aufsandungserklärung, welche für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch zwingend erforderlich ist.
Was beinhaltet die Rolle des Anwalts in puncto Treuhandschaft?
Ein Rechtsanwalt übernimmt, wenn dieser mit der Abwicklung eines Kaufvertrages betraut ist, üblicherweise für die Vertragsparteien eine Treuhandschaft. Das heißt, dass er dem Käufer dafür haftet, dass sein Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen wird, und dem Verkäufer, dass dieser seinen Kaufpreis bekommt. Dies dient einer sicheren Vertragsabwicklung.
