Mit Sicherheit Recht haben

Wer sich eine Immobilie kauft, nimmt dafür meist viel Geld in die Hand. Umso wichtiger ist es daher, genau zu prüfen, ob das Traumhaus oder das Wunschgrundstück wirklich das hält, was es verspricht. Auf was genau zu achten ist, erklären wir hier im großen „Alles rund ums Eigenheim“-Special.

Eine Frage vorweg: Ist der Kauf einer Immobilie ohne rechtliche Unterstützung möglich?
Ein Rechtsanwalt ist in der Beratung und Abwicklung von Immobiliengeschäften eine kaum mehr wegzudenkende Komponente und ich würde sagen: Nein. Es empfiehlt sich, auf rechtliche Unterstützung beim Kauf einer Immobilie zu setzen. Die eingesetzten Summen sind ja meist nicht gerade gering. Da ist Vorsicht besser als Nachsicht.

Was wäre also Ihr erster Tipp, wenn man sich für einen Kauf interessiert?
Die Immobilie genau prüfen und nicht voreilig handeln. Der Irrglaube ist weit verbreitet, dass erst mit der Vertragsunterzeichnung der Kaufvertrag zustande kommt. Das stimmt so aber nicht. Ein Kaufvertrag ist ein Konsensualvertrag, welcher formfrei geschlossen werden kann, das heißt, auch mündliche Vereinbarungen sind gültig. Und dazu zählt auch schon, wenn man als Käufer dem Verkäufer ein Anbot macht und dieser es annimmt.

Was sollte vorab geprüft werden?
Das kommt darauf an, ob ich ein unbebautes Grundstück, ein Einfamilienhaus oder ein Wohnungsobjekt kaufe. Vor allem bei Wohnungseigentumsobjekten gilt es Punkte wie Benützungsregelungen, die Höhe der Rücklage sowie den Wohnungseigentumsvertrag selbst zu prüfen. Mit Kauf eines Wohnungs­eigentumsobjektes „kauft“ man neben der Wohnung automatisch eine „Gemeinschaft“ mit, da es Teil eines Ganzen ist. Aber auch bei einem Grundstück gibt es Faktoren wie Zufahrtsrechte und sonstige Dienstbarkeiten zu prüfen.

Was wird in einem Kaufvertrag genau geregelt?
Gegenstand eines Kaufvertrages sind unter anderem Kaufgegenstand und Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Kaufpreis und Nebenkosten, die Übernahme von Lasten und die treuhändische Abwicklung sowie die Aufsandungserklärung, welche für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch zwingend erforderlich ist.

Stichwort: Nebenkosten. Von der Höhe dieser sind viele überrascht.
Mit dem Kaufpreis einer Immobilie alleine ist es noch nicht getan. Sowohl für Käufer als auch für den Verkäufer entstehen dabei noch Nebenkosten. Der Käufer hat zum Beispiel die Grund­erwerbsteuer zu zahlen, die grundsätzlich 3,5 % vom Kaufpreis beträgt. Für die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch ist eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises zu entrichten. Sollte das Kaufobjekt durch eine Hypothek belastet werden, fallen nochmals 1,2 % vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an. Hinzu kommt die gerichtliche Pauschalgebühr für die Verbücherung, welche tarifmäßig bestimmt ist.

Und für den Verkäufer?
Bei allen entgeltlichen Veräußerungen von Immobilien fällt die Immobilienertragsteuer, auch ImmoESt genannt, an. Die Immobilienertragsteuer ist die Steuer, die auf den Verkaufsgewinn von privaten Immobilien erhoben wird. Dabei wird der Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten, mit 30 % versteuert. Es gibt allerdings auch einzelne Befreiungen beziehungsweise Ausnahmeregelungen.

Mit welchen Kosten muss man für die Vertragserrichtung bei einem Rechtsanwalt rechnen?
Die Höhe der Rechtsanwaltskosten betragen grundsätzlich ungefähr 1 bis 3 % des Kaufpreises. Darüber hinaus besteht aber die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren. Für die Eintragung des Eigentumsrechts ist es aber auch notwendig, dass die Unterschriften auf der Vertragsurkunde notariell beglaubigt sind. Die Kosten hierfür richten sich nach dem Kammertarif.

Was beinhaltet die Rolle des Anwalts in puncto Treuhandschaft?
Ein Rechtsanwalt übernimmt, wenn dieser mit der Abwicklung eines Kaufvertrages betraut ist, üblicherweise für die Vertragsparteien eine Treuhandschaft. Das heißt, dass er dem Käufer dafür haftet, dass sein Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen wird, und dem Verkäufer, dass dieser seinen Kaufpreis bekommt. Dies dient einer sicheren Vertragsabwicklung.

Tipps von Anna Lindner, em. RA
Was brauche ich beim Immobilienkauf?

Kauf eines Wohnungseigentumsobjektes:

• Allgemeine Beschreibung Objekt – Exposé (Größe, Stockwerk, Zimmeranzahl, Außenfläche, Keller, Zustand, Fotos etc.)
• Wohnungseigentumsvertrag
• Nutzwertgutachten
• Grundbuchauszug
• Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung
• Höhe der Reparaturrücklage
• Betriebskostenabrechnungen
• Aktuelle Vorschreibung (Betriebskosten) der Hausverwaltung
• Aktuelle Vorschau
• Abweichender Aufteilungsschlüssel (§ 32 WEG)
• Benützungsregelungen
• Eigentümerversammlungsprotokolle, Beschlüsse
• Informationen über geplante Erhaltungsarbeiten oder Reparaturen
• Informationen über anhängige gerichtliche Verfahren (u. a. Klagen von und gegen WEer, außerstreitige Verfahren)
• Informationen über allfällige Förderungen
• Informationen über Kredite
• Energieausweis

Kauf eines Einfamilienhauses:

• Allgemeine Beschreibung Objekt – Exposé (Größe, Stockwerk, Zimmeranzahl, Außenfläche, Keller, Zustand, Fotos, Pläne etc.)
• Grundbuchauszug
• Widmung
• Baubewilligung
• Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung
• Informationen über etwaige Lasten oder Servitute
• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
• Informationen über Zuleitungen und damit verbundene Abgaben
• Informationen über bestehende Versicherungen
• Verdachtsflächenkataster; Altlastenkataster
• Energieausweis

Kauf eines Grundstückes:

• Grundbuchauszug
• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
• Verdachtsflächenkataster; Altlastenkataster
• Informationen über Lasten und Servitute
• Aufschließung
• Widmung
• Lageplan