Alles rund ums Eigenheim: Mit Recht …

Ein großer Schritt, bei dem viele kleine Details beachtet werden müssen. Um sich rechtlich beim Kauf einer Immobilie abzusichern, ist guter Rat gefragt. Diesen bieten Rechtsanwälte und Notare, die unter anderem auch für den wichtigen Schritt der Erstellung des Kaufvertrages verantwortlich zeichnen.
Die Grazer Rechtsanwältin Christiane Ultes ist spezialisiert auf Immobilien-, Miet- und Wohnrecht und weiß, auf welche Punkte Eigentümer in spe besonders achten müssen.

STEIRERIN: Warum ist die Erstellung eines Kaufvertrages beim Erwerb einer Immobilie so wichtig?
Christiane Ultes: Beim Kauf einer Liegenschaft ist in Österreich – letztlich zum Zweck der grundbücherlichen Abwicklung – ein schriftlicher Vertrag abzuschließen. Ohne dass man einen Notar oder Rechtsanwalt konsultiert, ist dies praktisch kaum umzusetzen. Und das ist gut so. Denn das gibt den Vertragsparteien Rechtssicherheit.

In welchen Bereichen können Klienten Ihre Expertise im Immobilienbereich in Anspruch nehmen?
Neben der Erstellung und Durchführung des Kaufvertrages kümmern wir uns auch um die treuhändige Abwicklung der Transaktion, Nutzungsrechte oder die Kaufnebenkosten. Wer eine Immobile kauft, muss bei der Finanzierung mit mehr als nur dem reinen Kaufpreis rechnen. Das ist vielen im Vorhinein nicht bewusst.

Was ist eine Treuhandschaft?
Das heißt, wir Rechtsanwälte gewährleisten, dass die Gelder geregelt transferiert werden und sowohl die Vertragsparteien als auch etwa den Kaufpreis finanzierende Banken als Treugeber rechtlich abgesichert sind. Neben dem Kaufpreis gehören dazu auch die Kaufnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, gerichtliche Eintragungsgebühren oder die allenfalls vom Verkäufer aus einem Verkaufsgewinn abzuführende Immobilienertragsteuer. Und das natürlich, ohne dass lange Wartezeiten entstehen. Der Verkäufer soll sein Geld rasch erhalten; der Käufer seine Eigentümerstellung.

Ein Rundum-Sorglos-Paket sozusagen.
Genau. Abgesehen von den Zahlen, Daten und Fakten prüfen wir gerade auch beim  Kauf eines Wohnungseigentumsobjektes Nutzungsrechte. Gehört ein Kellerabteil oder ein Stellplatz zur Wohnung? Inwiefern darf ein vorhandener Lift benutzt werden? Wir nehmen Kontakt mit der Hausverwaltung auf und hinterfragen die Regelungen des Wohnungseigentumsvertrages, die Betriebskosten, künftige Erhaltungsmaßnahmen und vieles mehr.

Wie kann man sich den Ablauf einer Vertragserstellung vorstellen?
Für einen juristischen Laien ist es natürlich nicht immer einfach, so einen Vertragstext zu lesen. Daher bespreche ich alle Details ausführlich mit den Mandanten, erstelle den Vertrag und schicke ihnen dann vorab den Vertragsentwurf. Danach lade ich noch einmal zu einem gemeinsamen Gespräch, sodass alle eventuellen Unklarheiten beseitigt werden können. Sehr gerne stehe ich auch telefonisch für Fragen, die zwischendurch immer wieder auftauchen können, zur Verfügung.

Was gilt es eventuell im Vorfeld zu beachten?
Der erste Schritt ist meiner Meinung nach nicht die rechtliche Expertise. Ich gebe immer den Tipp, schon zur Besichtigung des Objektes jemanden Sachkundigen mitzunehmen – egal ob aus der Familie, ein Freund oder ein Experte –, der sich das Objekt ansieht. Dadurch kann man möglicherweise böse Überraschungen betreffend Mängel verhindern.

Macht es einen Unterschied, ob man eine Wohnung oder ein Haus kauft?
Das Objekt selbst macht bei der Vertragserrichtung per se keinen großen Unterschied. Beim Haus ist man vielleicht in der Gestaltung eine Spur freier. Denn bei einem Wohnungseigentumsobjekt muss man Punkte wie zum Beispiel Benützungsregelungen beachten und hat dadurch eventuell mehr Vorgaben als bei einem Haus. Bei einem klassischen Wohnungseigentumskauf sollte man daher auch in die Zukunft denken.

Inwiefern?
Vielleicht möchte man sich irgendwann einmal einen Whirlpool auf die Terrasse stellen oder eine Markise montieren. Hier ist zu prüfen, ob das laut Wohnungseigentumsvertrag möglich ist, und diese Punkte schon im Vorfeld bei der Vertragserstellung, sofern noch möglich, ergänzen. Auch ist es nicht immer erlaubt, seine Wohnung beruflich zum Beispiel als Fotograf zu nutzen. All diese Dinge sollten bedacht werden, um sie schon in der Anfangsphase berücksichtigen zu können.

Ist eine Erstberatung kostenlos?
Die Erstberatung – nicht nur im Bereich Immobilienkauf – bieten viele Rechtsanwälte meist kostenlos an. Da werden Thema, Eckpunkte und Ziele abgeklärt. Sollte es zu einer Vertragserstellung kommen, ist Kostenklarheit ganz wichtig. Sobald absehbar ist, welcher Arbeitsaufwand auf den Rechtsanwalt zukommt, ist es üblich und auch zu empfehlen, mit dem Vertragserrichter eine Pauschalhonorarvereinbarung zu treffen.

Hatte Covid-19 Ihrer Meinung nach Einfluss auf die Immobilienbranche?
Mein persönlicher Eindruck und meine Hoffnung ist, dass der Immobilienmarkt natürlich nach einem Einbruch wegen des Lockdowns trotz der Corona-Krise vergleichsweise stabil bleibt. Ein großes Thema aus rechtlicher Sicht war Covid-19 aber eher in puncto Mietrecht, da etwa in den Bestandsverträgen über Geschäftsräume eine Situation, wie sie durch die Pandemie eingetroffen ist, häufig nicht geregelt war.

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